【朗報】スルガ銀行がシェアハウス借金を帳消しを決定

国による副業の後押し、10月からの消費増税、日本円の価値がインフレで下がっている一方で、税金は上がっています。将来への備えのためとして、不動産投資を始める方も中にはいます。サラリーマン大家という言葉も流行りました。

サラリーマンがシェアハウスに投資して楽して利益を得ようとして痛い目に事件がカボチャの馬車事件です。今回、サラリーマン投資家が背負った億単位の借金がチャラになるとのニュースを読んだので概要についてお伝えします。

ニュース記事

こちらにニュース記事を一部抜粋します。

スルガ銀行のシェアハウス向け融資で不正が多発した問題で、同行が一部の物件オーナーに対し、不動産の譲渡と引き換えに借金をなくす方向で検討を進めていることがわかった。

過剰融資で価値の低い不動産が多く含まれるが、同行は巨額の貸し倒れ引当金を昨年度決算で積んでおり、業績への影響は限定的だ。

スルガ銀の不動産投資向け融資では、預金通帳などの顧客資料を改ざんし、過剰な融資が横行。物件価格もつり上げられ、多くの行員が不正を黙認した。シェアハウス向けでは1200人超の顧客に計2千億円超を融資。このうち返済困難となった300人前後が被害弁護団を通じ、物件を譲渡して残債は全額カットするよう同行に求めていた。

複数の関係者によると、スルガ銀はこうしたオーナーらの要望を大筋で受け入れる方向で、譲渡予定の物件の売却準備を進めている。難航していた交渉は早ければ来春にも決着する可能性があるという。

金融庁は昨年10月に一部業務停止命令を出した際、元本の一部カットを含む対応をとるようスルガ銀に求めていた。同行は「11月末まで、元本の一部カットについて相談を受け付けている」とする一方、「現時点で決定したことはない」としている。

スルガ銀行について

スルガ銀行はマンション投資では身の丈を超えた融資(オーバーローン、フルローン)を出す銀行として、不動産投資業界では有名な銀行でした。

スルガ銀行の株価

こちらがスルガ銀行の株価チャートです。株価は1年間の推移は以下です。なお、こちらは週足チャートで示しています。事業の業績も見てみましょう。

2019/8に底を売ってからこれ以上の下落材料がないと見なされ、550円ほどまで株価は回復しています。

スルガ銀行の業績指標

ここでスルガ銀行の業績指標を見てみましょう。スルガ銀行の自己資本利益率は-33.2%と事業が成り立っていないことが分かります。

どう言う事かと言うと、自己資本利益率=純利益/自己資本なので、自己資本利益率がマイナスという事は純利益がマイナスなのです。自己資本は株主からの資本なのでマイナスになることはありません。

つまり、純利益がマイナスであることが分かります。

財務状況を見てみましょう。売上高は2020年まで減少しています。経常利益も赤字。純利益もわずかに黒字であることが分かります。

不動産投資をするならこうした融資先の銀行もしっかり調べた上で投資をしましょう。ビジネスが成り立っていない銀行に融資を頼むのはナンセンスです。

カボチャの馬車事件とは?スルガ銀行はどのように関与したのか?

カボチャの馬車事件とは、投資家向けにシェアハウスを貸し出した事件です。その融資にスルガ銀行が関わっていました。

カボチャの馬車とは?

「かぼちゃの馬車」は、スマートデイズという企業が展開していた女性専用シェアハウスのブランドネームです。

家賃は管理費を含めて4万円程度に設定されており、主なメリットとしては敷金・礼金・仲介手数料がかからないこと、個室にはベッドや冷蔵庫といった必要設備が用意されていること、インターネットや光熱費は管理費に含まれていることが挙げられます。

このように生活に必要な設備が全て整っていることから、トランクひとつで即入居できることをアピールし、地方から上京する女性をターゲットとして展開されていました。

ただし個室はほとんどの物件で5畳未満と非常に狭く、共用部にはリビングのようなくつろげるスペースは全くありませんでした。そのため、平米単価では周辺のワンルーム物件と比較すると非常に高額でした。

 

スマートデイズは「かぼちゃの馬車」の建築を発注する建築会社から、建築費の50%をコンサルティング費用などの名目で受け取っていたことが判明しています。つまりスマートデイズは建築費のうち半額しか負担していなかったのです。

これはキックバックと呼ばれるもので違法というわけではなく、企業のコンプライアンスに任されています。一般的にはキックバックされていたとしても2〜3%程度の場合がほとんどです。50%ともなると、本来はもっと安い建築費で建てられたはずの物件だったということになります。

このように嵩上げされた建築費を元にした物件購入価格はスマートデイズの利益が相場より大きく上乗せされた状態であり、サブリース契約を結ぶオーナーはかなり割高な不動産を買わされていました。

スマートデイズはシェアハウスを次々と建築し、オーナーへの販売による利益をサブリースによる赤字の穴埋めに使う、綱渡りの経営を行っていたと考えられています。多くの投資家の融資元となっていたスルガ銀行が融資の方針を変えたことにより資金繰りが困難になり、「かぼちゃの馬車」の経営の破綻が明るみに出ました。

大損害を受けた個人投資家達

かぼちゃの馬車事件は、不正を主導したのはスマートデイズであったものの、建築会社はスマートデイズの依頼で建築費を高く見積もりつつ次々とシェアハウスを建設することで利益を得ました。

スルガ銀行の横浜東口支店はスマートデイズと共謀して建物の実際の価値やオーナーの支払い能力を無視してローンを組むという複数の存在によって加速された事件でした。

問題は投資を勧める企業と顧客との関係に収まらず、より規模の大きいものだったのです。特に、融資を行う銀行の役割を無視できません。

スルガ銀行の横浜東口支店は個人投資家向けに「かぼちゃの馬車」セミナーを実施しており、3.5~4.5%の高金利かつ頭金なしでの融資を組ませ、「かぼちゃの馬車」の展開を加速させたと言われています。

素人の個人投資家はシェアハウスの適正な物件価格を知らないことも多く、スルガ銀行とスマートデイズが癒着しているなど思いもしません。

しかし上記の問題は人のせいにしてはいけません。投資は自己責任です。株式でも不動産でも利益を上げるには安く買って高く売ることが鉄則です。

まとめ

今回のケースでは、物件を手放せばスルガ銀行が借金を帳消しにしてくれるのでマシです。スルガのケースと同様、新築マンション投資や高利回りを謳った詐欺案件は世の中にごまんとあります。

本ニュース記事では述べられていませんが、不動産の取得には多額の費用がかかります。オーナーはこれまでの固定資産税の支払い、家賃支払い、物件の取得費用などを含めると、100万円以上はマイナスです。

私も一度新築ワンルームの勧誘を受けたことがあります。その際は「怪しいな」と思い、10冊ほど不動産投資の書籍を読み、割高な物件を買わされそうになっているのを気づきました。

人の言うことを鵜呑みにしてはいけません。信用できるのは数字と自分のみです。楽して儲かりそうだからという理由で投資を始めると痛い目に合います。

世の中良い話はありません。良い話と言うものは自分で掴み取るor作り出す必要があるのです。特に不動産投資は扱う金額も大きく、詐欺のような案件も多いので気をつけましょう。

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