【投資家必見】投資案件を精査するには、IRRを計算しよう

某大企業による終身雇用制の否定、国による副業の後押し、10月からの消費増税、更には日本円の価値がインフレで下がっている一方で、税金はどんどん上がっていますよね。

金融庁の報告書でも報告があった通り、今後の日本は甘くないです。会社員でも株式投資をして資産運用をすることが大事になります。

株式投資、不動産投資でリターンをいくら出せるかを比較するIRRについて当ブログで解説します。

投資案件を数値で比較するには?

IRRとは?

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IRRという言葉をご存知ですか。IRRは投資判断に用いられる利回りに関わる指標ですが、正しく意味を理解できている個人投資家はあまり多くないのではないでしょうか。

私も勉強を進めていくうちに知りました。そこで今回はIRRについて投資での活用方法を解説します。

IRRについて、実用例

IRRをシンプルに説明するならば、投資期間内における1年あたりの利回りです。IRRの例は、利回り2%(単利)の定期預金です。表に示しました。こんな高利回りの定期預金は日本では今時ありませんが、あくまで例なので。

  • 定期預金
初期投資 一年目 二年目 三年目
ー100万円 2万円 2万円 2万円
キャッシュフロー     6万円

上図の通り、100万円を預けると3年後には6万円(100万円×2%×3年)の利子が付く、プラスのキャッシュフローが生じます。この定期預金の例のように、投資商品における投資期間中の1年あたりの利回り:2%がIRRです。

定期預金の例では、IRRと利回りの結果は同じになります。もう少しIRRについて詳しく説明した後に、これらの違いを解説します。IRRの理解を深めるため、もう1つ計算例を見てみましょう。

【前提条件】株式を購入(配当金は税引き前)

  • 株価100万円の株を購入する
  • 配当として初年度は3万円、2年目は2万円、3年目は1万円を得た
  • 3年後に買値と同じ株価100万円で売却をした

なぜなら、この投資から得られるキャッシュフローは、定期預金と同じく、3年間で6万円だからです。

初期投資 一年目 二年目 三年目
ー100万円 3万円 2万円 1万円
キャッシュフロー     6万円

この株式売買のIRRの正解は2.013%です。投資期間と利益が同じなのに、なぜ定期預金の例よりもIRRが高くなるのでしょうか。

  • エクセルでの計算結果

IRRには割引率が考慮される

上表の違いを確認すると、株式売買の方が定期預金より早いうちにプラスのキャッシュフローが生じます。これがIRRの計算結果が異なる原因です。より早く利益を得た方がIRRの計算結果は高く、価値があるとみなされます。

例えば100万円貰えるとして、貰うタイミングは今と1年後どちらが良いかと尋ねられたら、多くの人が今と答えるでしょう。将来の価値を現在の価値に置き換える時に割り引いて考えており、それを割引率と呼びます。

IRRの計算式とは?

IRRのイメージができてきたところで、IRRの計算式を見てみましょう。

計算式に用いられている記号をそれぞれ解説すると以下です。

  • C0:初期キャッシュフロー(投資額が100万円の場合、−100万円)
  • C1~n:n年目のキャッシュフロー総額
  • r:IRR

この式はC0、Cn、rから成り立つ方程式のため、C0(初期投資額)とCn(キャッシュフロー)さえ分かればr(IRR)を求めることができます。

IRRの利用シーンとは?

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IRRを使う際はキャッシュフローのみ分かる、推測できる投資案件で用いられます。特にキャッシュフローの金額や生じるタイミングが毎年バラバラな投資案件を判断する場合、割引率が重要な判断材料となるため、IRRは重宝されます。

例えば不動産投資は購入・管理運営・売却といった各フェーズでキャッシュフローがイレギュラーに生じるので、IRRと相性が良いです。IRRを計算する際は、エクセル関数でIRRと指定すれば答えが出てきますので、手で方程式を解く必要はありません。

IRRと利回りの違いとは?

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ここまでの説明を踏まえると、利回りよりもIRRの方が以下の点で優れています。

  • 割引率を考慮している
  • キャッシュフローが不安定な投資案件であっても利回りを比較できる
  • 期間が異なる投資商品であっても比較できる

IRRをうまく活用すれば、割引率のような時間の概念も取り入れて投資判断ができます。価格帯が景気によって左右される株式投資では完全に予測するのは難しいですが、現時点での売買タイミングの判断には使えます。

配当金を減額せず、増配する銘柄が多数ある米国株では、IRRの値を算出するのは難しくありません。私も保有銘柄でやってみます。

IRRの数値はいくつで買いなのか?

投資家の世界では、ミドルリスクミドルリターンで IRRは税引き前8%、ハイリスクハイリターンでIRRは15%以上というのが一般的です。極端な高利回りが表示された場合は、利回りではなく、絶対額を見るようにしましょう。

不動産投資で収益計画を立てる時の注意点

ここで、不動産投資で収益計画を立てる時の注意点についてポイントをざっくりまとめました。以下条件を見た時に、株式の方が投資リターンが上回れば株式を保有すれば良いですし、そうでなければ、不動産を保有する方が理にかなっています。

  • 自己資金比率で見た運用利回り
  • 売却までの間に自己資本がどれだけ増えるのか
  • 融資の条件
  • 賃料、売却益にかかる税額
  • 個人と法人のどちらで購入するべきか
  • 入居率の試算
  • 管理委託費用、物件維持費用
  • 賃料下落率
  • 売却時にいくらで売れれば損が出ないか
  • 金利がいくらまで上昇するとキャッシュフローがゼロになるか

外国株を買うときの注意点は?

当記事では、IRRについてお伝えしました。IRRをお伝えする際に、合わせて米国株投資もお伝えしました。

米国株を含めた外国株を買うときの注意点は、円ドル相場です。円ドル相場について説明します。円ドル相場というのは1ドルが日本円でいくらかを言う時に示す値段のことです。現在は1ドル=108円なので円高方向に推移しています。

つまり、日本円の価値が高くなっている状態(米中貿易摩擦の影響)なので、ドルに変えるとトクになります。こうした、為替相場の動きも見ながら、円高方向に触れたら、ドルに変え、円安方向に動いたら日本円に変えるとトクです。なので、米国株や他の株式を購入する場合は日本円の状態が今円安なのか、円高なのかは注視した方が良いのです。

【株式投資】アメリカ株の買い方、投資方法

証券口座開設の方法

ネット証券会社の種類はどれを選ぶのが良いか?でいうと、僕のオススメはマネックス証券、SBI証券、松井証券の3社です。楽天カードや、楽天モバイル、楽天トラベル等の楽天サービスを用いている方は楽天証券に口座開設しても良いですね。

口座を作る時の注意事項

口座開設の時に必ず聞かれるのは以下です。

  • 特定口座か、一般口座か。
  • 特定口座の場合、源泉徴収をありにするか無しにするか。

税金の事ととか、書類のこととかになるのですが、3000円投資生活では初めのうちは大きな収益にならないので「特定口座の源泉徴収無し」を選びましょう!大きく投資をして、利益が20万円以上になると、確定申告をしなければなりません。

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損益を出して書類を作成するのが「一般口座」で、書類を証券会社が代わりに作ってくれるのが「特定口座」です。

次に源泉徴収ありと無しについてです。源泉徴収ありの場合は証券会社が確定申告を代わりにしてくれる事で、無しの場合は自分で確定申告するということになります。

これだけ見ると、確定申告してくれる源泉徴収ありの方が良いように思えますが、これだと本来税金がいらない利益が20万円以下でも税金がもっていかれます。

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3000円投資生活に慣れたよって方や、もっと投資について知りたいよと思った方はファイナンシャルアカデミーが主催するセミナーに行くのが良いと思います。ファイナンシャルアカデミーでは下記を無料で学ぶことが出来ます。

  • 不動産投資
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参加は無料なので、一度参加してみると概要がつかめます。僕もファイナンシャルアカデミーのセミナーに参加しました。

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まとめ

ここまででIRRについてお伝えしました。投資案件の精査にはIRRが重要で、不動産投資も考えている方は活用しましょう。

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