持ち家と賃貸ではどちらが資産運用の面で有利なのか!?ついに結論を出した

男は家を買ってこそ一人前ともいわれます。資産運用の観点で、持ち家が良いのか賃貸が良いのかという点は議論されてはいるものの結論は出ていません。

自身の整理も兼ねて、持ち家、賃貸のどちらがお得なのかを検証したので、持ち家を購入予定の方、賃貸に住まれる方は参考にしてください。

持ち家か賃貸かどちらが良いのか?

まず、持ち家か賃貸のどちらがいいのかを理解するために前提条件を書かせて頂きました。

家を買うのは株式に投資するのと同じ

人生の目標を不動産の取得においている人達は口をそろえて「家は借りるより買ったほうがいいに決まっている」と言います。しかし、何故そうなのか満足いく説明が出来る方はいますか?

例えば、金融資産:3000万をもっており、時価3000万相当のマンション(家賃が12万5000円)を借りているとしましょう。友人は「1年間に150万円も家賃を払うのはもったいないことだ」と言います。果たしてこれは本当なのでしょうか。

彼は即金でマンションを購入する事が出来ますが、その代わり3000万円の金融資産がなくなります。その代わりにその3000万円を株式に投資をすると、6%の配当金が得られるとすると、年間の配当総額は180万円です。

マンションを購入することで、150万円の家賃の節約は出来ます。一方で、3000万円のキャッシュがなくなると、配当を得る権利を失うことになるのです。

不動産の収益率を評価するには?

不動産の収益率を評価するには、年間賃料/不動産価格で評価する事が出来ます。例えば、時価3000万円の不動産から毎年150万円の賃料が得られれば、収益率は5%になります。なので、不動産を購入する前には、他の資産のパフォーマンスと比較するという視点も大事になります。

持ち家とは賃料の発生しない不動産投資である

多くの人が持ち家の購入は投資ではなく、何か別なものだと信じています。私はリスクは取らないといいながらも、何千万円の物件を購入しているという現実があります。貸家の場合は賃料を受け取る事が出来ますが、持ち家の場合は賃料を受け取る事が出来ません。

賃貸の場合は賃借人から大家に支払われる家賃は不動産所得として課税対象となるため、大家は期待した収益分を得るために、家賃に対して税金分を上乗せしています。一方でマイホームには所得税は課せられません。

つまり、家賃に対して税金を払わないマイホームの方が所得税の観点で見ると、有利になります。ただ、この「税効果」がどの程度賃料を押し上げているかは分かりません

持ち家の方が賃貸よりリスクは高い

持ち家の場合は、所有している不動産の価値が下落する可能性があります。一方で賃貸の場合は、何のリスクもありませんし、転勤などの環境変化にも柔軟に対応することが出来ます。 

住宅ローンは株式の信用取引と同じ

住宅ローンを借りて不動産を購入するケースを考えてみます。通常の不動産の購入は元本を20%とし、その4倍程度のローンを組みます。元本基準でみると5倍のレバレッジで不動産に投資しているといえます。

金融資産に5倍のレバレッジをかけて投資出来ると仮定しましょう。そうした場合に、持ち家と賃貸の条件は対等になります。「住宅ローンを組み家を買ったほうが有利だ」と言われますが、投資の戦略としては「借金をして信用取引で株を買ったほうが有利だ」ということと同じではないでしょうか。

不動産を持ち家でもって得するのは、地価が上昇した時です。なぜならレバレッジをかけた分だけ収益率が上昇するからです。なので、不動産の営業マンが住宅ローンの勧誘を勧めるのは、株式の信用取引の勧誘と同じなのです。

住宅ローンの返済は貯金ではない

住宅ローンを借りている人の多くは、自分がハイリスクな投資をしているとは考えていません。なぜならローンの返済を積立預金の一種と考えているからです。何故ローンを貯金と誤解するかというと、ローン返済が終われば、不動産が自分のものになるからです。

永住を前提に家を買っても持ち家は有利にならない

持ち家と賃貸に優劣はありません。住宅ローンを組んで家を買うのは、地価が右肩上がりの場合にのみ有効な戦略です。不動産価格がローンの返済総額を上回って初めて借金が貯金になるからです。

「地下が下落しても永住前提に家を買えばいい」という方もいますが、地価が下がれば永住しようが売却しようが損します。株式を塩漬けにするか、含み損を実現するかの違いしかありmさえん。

30年後に手に入った我が家に価値はない

地価3000万円相当の不動産を賃借し、年間150万円の家賃を払い続けると、支払総額は4500万円です。一方で3000万円の物件を金利3%、返済期間30年の住宅ローンで購入しても、ローンの支払い総額は4500万円です。これなら、ローンを組んで家を買った方がやはり有利ではないかと思われる方も多いです。

ここには落とし穴があって、建物部分の老朽化を考慮していないという点があります。不動産に対して再び価値を生むためには、リフォームするか、立て直すしかありません。いずれにせよ、ここで追加コストが発生します。賃貸であれば、家賃を払い続ければ、真新しい家で生活をすることが出来ます。

住宅ローンを使い、家を買った場合を分かりやすく図にしてみた

  • 600万円を頭金にしてマイホームを購入したケース

  • 地価不変

不動産価格が変わらなければ、ローン返済分だけ資本が膨らみます。(貯金としての住宅ローン)

何故こうなるかというと、まず1点目が新築プレミアム価格の影響です。日本のマンション、家では、買ったとたんに価値が2700万円となります。2点目が減価償却です。建物部分の価値が減価償却するので、地価が不変でも資産価値は縮小します。つまり、地価が不変という条件下では、賃貸と持ち家は変わらないのです。

  • 地価上昇

建物部分が減価しても地価が上昇すれば、資本は増える。この状態で不動産を売却すれば、1000万円の利益が出ます。1600万円の資本を元手にして、さらにローンを組み広い家を買うのが、地価が上昇している際の戦略

  • 地価下落

建物部分の減価とともに地価が下落すれば、資本は減少します。住宅ローンの返済はマイナスの貯金と同じです。

そして、30年後ローンの返済後は時価1000万円の土地と廃屋が残ります。

まとめ

ここまでで、持ち家か賃貸のどちらが得なのか?という事を自身の整理を含めて書かせて頂きました。

持ち家を持った方が有利になる人

  • 賃貸に支払うローンや頭金を使って資産運用する気がない場合(資産運用を全くせず貯金のみの場合は、ローンを早期返済した方が得)
  • 腰を据えてその土地でずっと働く気がある場合
  • 地価が上昇して、値上がり益を見込むことが出来る場合

賃貸の方が有利になる人

  • ローンの返済分の金利よりも、高い利率で資産運用が出来る
  • その土地の地価が下落すると分かっている場合
  • 転勤族で、引っ越しを頻繁に行う必要がある場合
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