【投資】不動産投資のリスクは本当に高いのか?

皆さんおはようございます。ゆうたです。

僕の女友達が不動産投資をやっており、3件物件を持っています。

不動産投資ってどんなもんやろ、調べてみようと思い、この本を買いました。

ある程度内容を理解出来ました。不動産投資を始めようと思ってる方は是非読んで下さい。

マイホームを買うのではなく、マイアパートを貸し出す

僕がこの本読んで面白いなーと思ったのが、マイホーム購入ではなく、マイアパートを購入するという戦略です。

不動産を買う際に「賃貸派」、「購入派」に分かれるんですが、購入派の人は数千万円もの借金をして不動産を買っています。

つまり、不動産投資家とやっている事は変わらないんですよ。

分かり易く例を挙げて説明します。4000万円のマイホームとアパートを買った場合の2パターンで考えてみます。

マイホームを購入した場合

  1. 物件価格4000万円

  2. 頭金0円

  3. 35年返済

  4. 金利1%

で購入した場合、月々の返済額は11万円、購入時の手数料や固定資産税も合わせると35年かけて5000万円払う事になります。

マイアパートを購入した場合

  1. 物件価格4000万円

  2. 月々の家賃30万円

  3. 頭金0円

  4. 25年返済

  5. 金利2.5%

以上のようなローンを組むと、返済額は月約18万円になります。

月々の家賃収入30万円から18万円を返済し、毎月12万円、年間で100万円が手元に残る計算になります。

25年間で2500万円貰えるという計算になります。何が言いたいかというと物件の買い方一つでも知っているかいなかで差が出るという事です。

マイホームを買うと、生涯で5000万円払い、手元には一銭も入らないのに、マイアパート購入すると、2500万円貰えます。

マイアパートを購入した場合は家賃の支払いがありますが、貸し出したお金で実質タダで住む事も出来ます。

マイホームもマイホームでいい点はもちろんありますが、周りの意見に流されるだけでなくしっかり自分の頭で考えて選択しましょう。

ローンを返せない人は何パーセントか?

不動産投資は銀行からローンを借りて購入する方法が一般的です。

例えば、最近話題になったスルガ銀行では3~4%の金利を課しているが、ローンの延滞率は0.05%以下です。

つまり、不動産投資でローンを返せなくなってしまう人は1万人いて5人いるかいないか程度なんです。

金融機関の引き締めにより、融資が受けにくい状況

カボチャの馬車事件により、個人投資家には1棟ものの物件は売らないという流れにあるそうです。区分所有に対しての融資はまだまだ活発との事です。

物件は新築ワンルームの購入はやらない

初心者が手を出してはいけない物件は新築ワンルームだと言われています。さらに新築ワンルームは販売価格が高いからローン返済額が大きく、部屋が埋まっていても赤字のケースも多いです。

新築は購入時から3割値下がりするとも言われています。

「節税になる」、「将来資産になる」といった営業トークに乗せられて買ってしまうと悲惨な目に会うので気をつけましょう。

ちなみに僕も新築ワンルーム投資勧められた事があるんですが、5冊くらい本読んで止めたので正解でした。

ちなみにその時は手出しが5000円の渋谷の1Kの物件でした。

不動産投資の戦略とは?

不動産は築20年以上経つとそれ以上値下がりしにくくなると言われています。

不動産は家賃が落ち切った段階で購入し、5年保有。その後に売却するのが基本戦略として勧められています。

そうした物件であれば、物件を購入時と同じ値段で売る事が出来るので、入居者がローンの残債を返した分が+になって返ってきます。

そしてそのお金を再投資、新たな物件を購入するのに注ぎ込む事で、規模の拡大が出来ます。

不動産投資は1人で始めると痛い目を見る

不動産投資は情報戦なので、いい物件は上流のお金持ちにいくようになっています。

そして、不動産投資は物件購入時に99%勝負が決まってしまうと言われています。

ファイナンシャルアカデミー等で勉強し、人脈を広げた上で取り組むのがいいですね。

ファイナンシャルアカデミーは無料で参加出来、お金の知識をつける事が出来るので、超オススメしています。

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まとめ

こうして本を読んでみると、不動産投資は悪くないと思いました。

僕もいい物件が見つかれば不動産投資を始めます。

参考した著書

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